Une tribune d'Alain Trannoy publié dans le journal « Le Monde » le 21 mars 2026.
Alain Trannoy est directeur d’études à l’Ecole des hautes études en sciences sociales et membre d'Aix-Marseille School of Economics.
Paris cristallise l’ensemble des problèmes de logement en France : rareté de l’offre, difficulté à trouver une habitation, prix et loyers élevés, délais d’attente pour l’obtention d’un logement social. Ce n’est pas pour rien que, dans le classement officiel des territoires selon la tension du marché du logement, la capitale et sa petite couronne sont classées au niveau le plus élevé : la zone A bis. Pour comprendre ce qui a mené à cette situation, l’examen de quelques données de base sur la longue durée, tirées des recensements de 1968 à 2022 et rapportées par l’Insee, est riche d’enseignements.
A priori, l’évolution du nombre de logements depuis 1968 est rassurante, puisqu’il a augmenté de près de 15 % : 1,4 million de logements en 2022, contre 1,22 million en 1968. Mais, dans le détail, les résidences principales connaissent une dynamique inverse – une baisse d’un peu plus de 25 000 logements – tandis que, symétriquement, les logements vacants et les résidences secondaires voient leur nombre grimper en flèche.
La frontière étant poreuse entre ces deux dernières catégories, il est commode de les regrouper sous le nom de « logements intermittents ». Ils représentent aujourd’hui 9 % du parc dans la Métropole du Grand Paris (hors Paris), un chiffre proche des 8 % constatés à Londres. Dans Paris intra-muros, ils représentent près d’un logement sur cinq en 2022, contre seulement un sur vingt en 1968. Quels facteurs expliquent cette explosion ?
L’augmentation du nombre de logements a servi en partie à satisfaire les désirs de ceux qui n’habitent pas Paris à l’année, provinciaux et étrangers désireux d’avoir un pied-à-terre dans la capitale et de profiter de ses agréments pendant une courte période. L’occupation intermittente concerne surtout les petites surfaces : près des trois quarts des logements inoccupés ne disposent que d’une ou deux pièces.
La location meublée touristique est souvent incriminée. Elle joue un rôle, mais moins important qu’on ne le croit. Le nombre d’annonces de logements entiers disponibles en novembre 2025 sur la plateforme Airbnb ne dépasse pas 48 000 à Paris intra-muros, soit 3,4 % du nombre de logements selon une enquête de l’Atelier d’urbanisme de Paris (APUR). Même si ce nombre est sous-estimé, la location touristique ne doit pas être responsable de plus d’un tiers de l’augmentation de l’intermittence.
L’ancienneté du logement entre en ligne de compte. Plus le logement vieillit, plus il faut entreprendre des travaux de rénovation, sans compter l’obsolescence qui déclasse les logements anciens au fur et à mesure que les normes de confort progressent. L’évolution de la réglementation constitue aussi un facteur, l’interdiction de louer des passoires thermiques en étant un bon exemple. La structure par ancienneté des logements inoccupés confirme pleinement cette hypothèse. Plus un logement est ancien, plus l’intermittence est développée ; un quart des logements construits avant 1914 sont dans ce cas, selon une autre enquête de l’APUR.
Incitation fiscale
Toutefois, au-delà de tous ces facteurs, la carte de l’occupation intermittente recoupe étonnamment celle de la cherté du logement au mètre carré : elle touche majoritairement les arrondissements centraux bordant la Seine. L’élément essentiel semble donc être une rétention de nature économique. Une occupation occasionnelle semble la meilleure façon d’attendre une occasion de vendre au prix le plus élevé et de réaliser une belle plus-value.
Ces logements disposent d’une douche ou d’une baignoire et sont donc habitables dans la très grande majorité des cas : ils pourraient convenir à des étudiants ou à des jeunes travailleurs, particulièrement pénalisés par le manque de logements disponibles. Deux pistes successives peuvent être explorées pour les remettre sur le marché locatif.
Première piste, l’incitation fiscale. Elle consisterait à les exempter de l’imposition des revenus fonciers en cas d’occupation du logement à titre de résidence principale. Pour que l’effet soit neutre sur les finances publiques, il conviendrait de relever la taxe sur les logements vacants, qui a une réelle efficacité, et de rehausser le seuil maximal de la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Cette stratégie devrait être maintenue pendant plusieurs années, pour en mesurer les effets.
Mais il n’est pas impossible que cette stratégie ne tienne pas ses promesses : les bailleurs peuvent ne pas se satisfaire du niveau des loyers que paieraient les locataires potentiels (les prix élevés de l’immobilier à Paris rendent le taux de rendement de l’investissement locatif peu rémunérateur). En dernier recours, on pourrait alors obliger les propriétaires à louer leur bien, à un loyer abordable.
